當(dāng)前，"低價(jià)"已成為園區(qū)招商的常見(jiàn)標(biāo)簽。2024全國(guó)園區(qū)招商去化體量TOP100數(shù)據(jù)顯示，高去化項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)低價(jià)特征。然而，低價(jià)并不等同于高性?xún)r(jià)比。那些大幅降價(jià)的項(xiàng)目存在諸多問(wèn)題，如周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)手困難、為控制成本工程質(zhì)量打折，特別是那種高容積率、低毛利的散售工業(yè)上樓產(chǎn)品，后期產(chǎn)權(quán)分散致使管理混亂、產(chǎn)業(yè)氛圍難以維持，資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值存疑，這類(lèi)項(xiàng)目更多是滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商短期回款需求，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和區(qū)域建設(shè)助力有限。

　　真正有性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目，不僅要成本可控，更要滿(mǎn)足企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的空間需求，具備資產(chǎn)增值潛力。這與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相符，產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期一般是研發(fā)辦公一體化，發(fā)展到一定階段，頭部企業(yè)會(huì)產(chǎn)生“功能分離、空間聚合”需求：既要在交通便利的區(qū)域布局總部核心功能，又需將規(guī)?；a(chǎn)環(huán)節(jié)外遷至成本優(yōu)勢(shì)區(qū)域；同時(shí)，企業(yè)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)配置需求，也促使市場(chǎng)需要兼具功能復(fù)合與保值屬性的產(chǎn)業(yè)載體。傳統(tǒng)CBD辦公園區(qū)在此趨勢(shì)中顯露出明顯短板：成本高企、功能單一，難以匹配企業(yè)多元需求。與之形成對(duì)比的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)與功能靈活性，成為更務(wù)實(shí)的選擇。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港沿吳中大道人視圖

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港吳中大道與旺山路交叉口人視圖

　　以第一工園旺山企業(yè)總部港為例，項(xiàng)目位于蘇州吳中區(qū)核心板塊，毗鄰5A級(jí)旺山風(fēng)景區(qū)，總占地347畝，1-3期從2013年運(yùn)營(yíng)至今，已經(jīng)吸引了200多家企業(yè)入駐，其中不乏藥明生物、圣蘇新藥等細(xì)分領(lǐng)域龍頭。最新推出的四期新建載體于2024年12月正式開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃打造獨(dú)棟（1500-2800㎡）、雙拼（1000-1200㎡）、分層（560㎡-14400㎡）多種戶(hù)型，總計(jì)34萬(wàn)m2的高標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)、研發(fā)載體，滿(mǎn)足企業(yè)總部辦公、研發(fā)、輕生產(chǎn)/組裝一體化需求，首批次預(yù)計(jì)于2026年建成交付，主要面向智能制造、生物醫(yī)藥、檢測(cè)檢驗(yàn)、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)招商。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港獨(dú)棟廠房效果圖

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港雙拼廠房效果

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港分層廠房效果圖

　　其以遠(yuǎn)低于蘇州商辦寫(xiě)字樓產(chǎn)品的價(jià)格，提供總部級(jí)昭示性形象（全玻璃幕墻+鋁板外立面、獨(dú)棟冠名權(quán)）與多功能復(fù)合空間，具備四大核心優(yōu)勢(shì)：一是便捷區(qū)位與成熟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。項(xiàng)目地處城市交通樞紐，形成“1小時(shí)對(duì)接蘇滬杭、3小時(shí)覆蓋長(zhǎng)三角主要城市”的黃金區(qū)位。所在的吳中經(jīng)開(kāi)區(qū)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)上下游配套完備，企業(yè)間技術(shù)交流與資源共享渠道暢通；二是稀缺、總部昭示性產(chǎn)品。作為區(qū)域稀缺的產(chǎn)權(quán)載體，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，有助于企業(yè)樹(shù)立良好形象。產(chǎn)品采用輕生產(chǎn)研發(fā)辦公一體化設(shè)計(jì)，提供最小560㎡的分割面積，滿(mǎn)足不同規(guī)模企業(yè)的多樣化需求；三是完善生活配套與產(chǎn)業(yè)協(xié)作場(chǎng)景。園區(qū)內(nèi)配備公寓、食堂、健身房、咖啡店等生活設(shè)施，構(gòu)建便捷生活場(chǎng)景。同時(shí)，打造約400㎡的產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳（咖場(chǎng)），為入駐企業(yè)搭建資源對(duì)接與交流平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作；四是全周期服務(wù)體系賦能。提供涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、全生命周期產(chǎn)投服務(wù)的“店小二式”貼身服務(wù)，精準(zhǔn)賦能企業(yè)發(fā)展。

　　區(qū)位——城市樞紐，交通便捷，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)

　　第一工園旺山企業(yè)總部港坐落于國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)——吳中經(jīng)開(kāi)區(qū)，隸屬蘇州市吳中區(qū)，地處蘇州市域地理中心，兼具交通樞紐與產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)：

　　城市樞紐，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。項(xiàng)目1小時(shí)車(chē)程覆蓋上海虹橋、無(wú)錫碩放、杭州蕭山等5個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，4個(gè)國(guó)際港口（如上海港、蘇州港），形成“1小時(shí)對(duì)接蘇滬杭、3小時(shí)覆蓋長(zhǎng)三角主要城市”的黃金區(qū)位；項(xiàng)目所在吳中區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，聚焦“3+2+N”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，重點(diǎn)打造智能制造裝備、新材料、生物醫(yī)藥“3”大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，文化旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“2”大特色產(chǎn)業(yè)，人工智能、大數(shù)據(jù)與云計(jì)算、新能源、航空航天等“N”個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域內(nèi)已培育晶瑞電材、華軟科技、電科院、江蘇吳中、聚燦光電等多家上市企業(yè)，形成以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)、細(xì)分領(lǐng)域?qū)＞匦缕髽I(yè)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　交通便捷，園區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟。園區(qū)毗鄰5A級(jí)旺山景區(qū)，坐落于主干道吳中大道與七子山隧道交匯處，毗鄰滬常高速，距離中環(huán)西線8分鐘車(chē)程，15分鐘直達(dá)蘇州市區(qū)，10分鐘到達(dá)蘇州新區(qū)、市區(qū)(七子山隧道通車(chē)后)；步行6分鐘可至公交車(chē)站，依托軌道交通7號(hào)線可實(shí)現(xiàn)地鐵通勤，未來(lái)隨著地鐵7號(hào)線旺山路站通車(chē)，市內(nèi)通勤效率將進(jìn)一步提升。

　　基于1-3期的運(yùn)營(yíng)，第一工園旺山企業(yè)總部港已形成成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，目前超200家企業(yè)入駐，其中高新技術(shù)企業(yè)20家。入駐企業(yè)聚焦智能制造、生物醫(yī)藥、檢測(cè)檢驗(yàn)、科技創(chuàng)意等戰(zhàn)略新興領(lǐng)域，涵蓋藥明生物蘇州檢測(cè)（亞太領(lǐng)先的生物藥安全性檢測(cè)平臺(tái)）、元德友勤（國(guó)內(nèi)血液病診斷領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)之一）、圣蘇新藥（中國(guó)第一家也是唯一一家專(zhuān)注于DMPK及PKPD技術(shù)服務(wù)的平臺(tái)公司）、昌明生物科技（領(lǐng)先的創(chuàng)新型醫(yī)療器械企業(yè)）、歐康諾（專(zhuān)業(yè)從事半導(dǎo)體存儲(chǔ)器測(cè)試系統(tǒng)的研發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)）、諾威特（全場(chǎng)景智慧新能源供應(yīng)商）等細(xì)分行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集，不僅帶來(lái)上下游產(chǎn)業(yè)配套的便利性，更通過(guò)技術(shù)交流、資源共享與人才流動(dòng)，催生創(chuàng)新協(xié)同效應(yīng)，為入園企業(yè)提供天然的產(chǎn)業(yè)對(duì)接網(wǎng)絡(luò)與發(fā)展賦能環(huán)境。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港部分入園企業(yè)logo

　　產(chǎn)品——區(qū)域稀缺產(chǎn)權(quán)載體，適配企業(yè)輕生產(chǎn)、研發(fā)、總部辦公一體化需求

　　第一工園旺山企業(yè)總部港最新推出的四期新建載體聚焦“總部辦公+研發(fā)+輕生產(chǎn)/組裝”復(fù)合功能，具備幾大亮點(diǎn)：

　?、傧∪豹?dú)立產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，未來(lái)增值路徑清晰。蘇州工業(yè)用地市場(chǎng)近年來(lái)供應(yīng)收緊，新出讓地塊多為30年產(chǎn)權(quán)，且準(zhǔn)入門(mén)檻高，企業(yè)直接拿地難度顯著增加，區(qū)域在售產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也愈發(fā)稀缺。第一工園旺山企業(yè)總部港擁有50年產(chǎn)權(quán)的國(guó)有工業(yè)用地，土地年限高于當(dāng)前主流項(xiàng)目。這不僅為企業(yè)提供穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也為資產(chǎn)保值增值提供更長(zhǎng)期的保障。隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)不斷集聚發(fā)展，此類(lèi)兼具產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)與成熟配套的項(xiàng)目稀缺性將進(jìn)一步凸顯，成為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展與資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港鳥(niǎo)瞰圖

　　②總部級(jí)昭示性，利于企業(yè)形象展示。項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)以現(xiàn)代工業(yè)美學(xué)為核心，建筑外立面采用全玻璃幕墻+淺灰色鋁板組合，搭配灰色金屬框、金屬百葉、金屬雨棚等元素，兼具工業(yè)質(zhì)感與總部級(jí)昭示性形象；建筑主色調(diào)為淺灰與灰色系，通過(guò)不同材質(zhì)（玻璃、鋁板、金屬）的光影變化，提升建筑立體感與現(xiàn)代感；通過(guò)露臺(tái)、下沉式中心庭院、沿旺山河景觀界面等人性化設(shè)計(jì)，建筑與自然環(huán)境（毗鄰5A級(jí)旺山風(fēng)景區(qū)）形成互動(dòng)，增強(qiáng)空間通透感與生態(tài)屬性。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港建筑外立面

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港人視夜景

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港下沉廣場(chǎng)人視

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港沿旺山河人視

　?、?60㎡-14400㎡靈動(dòng)空間，覆蓋不同規(guī)模需求。項(xiàng)目提供分層、雙拼、獨(dú)棟多種戶(hù)型，最小分割面積560㎡，遠(yuǎn)低于蘇州同類(lèi)項(xiàng)目1000㎡的普遍標(biāo)準(zhǔn)：其中，分層產(chǎn)品包括D1/D2兩種戶(hù)型，單戶(hù)面積560㎡起，可自由組合至1100-2500㎡整層、14400㎡整棟，地上6層，適合中小企業(yè)輕量化入駐；雙拼產(chǎn)品包括B1（單層面積段1155㎡+995㎡）、B2兩種戶(hù)型（單層面積段999㎡+996㎡），地上4層、地下1層，滿(mǎn)足中型企業(yè)空間需求；獨(dú)棟產(chǎn)品：包括C1（單棟建面2865㎡）、C2（單棟建面1548㎡）兩種戶(hù)型，地上4層，地下1層，贈(zèng)送地下室與露臺(tái)，支持總部獨(dú)棟冠名權(quán)、定制整層總裁層，適合企業(yè)總部集成辦公、研發(fā)、展示等綜合功能，彰顯企業(yè)實(shí)力。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港部分戶(hù)型

　?、芸臻g參數(shù)適配多元功能。區(qū)別于傳統(tǒng)純辦公載體，項(xiàng)目通過(guò)高空間參數(shù)設(shè)計(jì)滿(mǎn)足多元功能需求，首層層高6.48-7.2米，分層廠房首層荷載達(dá)2T/㎡（雙拼/獨(dú)棟0.8T/㎡），可承載企業(yè)總部辦公、研發(fā)小試、輕生產(chǎn)輕組裝功能。同時(shí)獨(dú)棟/雙拼產(chǎn)品套內(nèi)無(wú)柱，讓裝修設(shè)計(jì)更自由，有效提高利用率。這種設(shè)計(jì)下，企業(yè)在入駐園區(qū)初期可進(jìn)行輕生產(chǎn)研發(fā)辦公一體化運(yùn)作，后期規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，也可靈活調(diào)整功能布局，剝離生產(chǎn)環(huán)節(jié)，保留總部核心功能。

　　配套——構(gòu)建便捷生活與產(chǎn)業(yè)協(xié)作場(chǎng)景

　　從“能辦公”到“好辦公”再到“助發(fā)展”，第一工園旺山企業(yè)總部港既滿(mǎn)足企業(yè)當(dāng)下的空間剛需，又通過(guò)特色配套的疊加，為長(zhǎng)期發(fā)展搭建平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)有空間、形象有展示、成長(zhǎng)有支持”的全周期適配：

　　5分鐘生活圈，滿(mǎn)足員工日常生活與企業(yè)商務(wù)需求。園區(qū)內(nèi)各種生活配套一應(yīng)俱全，配備800間公寓，以及食堂、便利店、超市、健身房、充電站、咖啡店（瑞幸、咖場(chǎng)）等生活設(shè)施；規(guī)劃2000㎡下沉式廣場(chǎng)，未來(lái)將引入高端餐飲業(yè)態(tài)；園區(qū)外配套資源豐富，5公里范圍內(nèi)覆蓋65家大型超市、3座購(gòu)物中心（蘇州灣中心廣場(chǎng)、蘇州佐阾·越溪購(gòu)物中心、蘇州SM城市廣場(chǎng)），項(xiàng)目周邊行政、教育、金融等服務(wù)齊全，可滿(mǎn)足員工日常生活與企業(yè)商務(wù)需求。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港健身房（左）、食堂（右）

　　打造產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳，促進(jìn)企業(yè)協(xié)作。為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)“物理相鄰、業(yè)務(wù)疏離”的普遍問(wèn)題，園區(qū)打造約400㎡的產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳（咖場(chǎng)），為入駐企業(yè)提供資源對(duì)接與交流場(chǎng)所?？?chǎng)采用工業(yè)風(fēng)設(shè)計(jì)，融合木質(zhì)與水泥灰元素，設(shè)置開(kāi)放咖啡區(qū)、露天休閑位及獨(dú)立隔間。適合員工日常休憩、非正式交流，企業(yè)商務(wù)洽談、小型會(huì)議或團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴，滿(mǎn)足不同場(chǎng)景需求。助力企業(yè)在輕松愉悅的氛圍中，彼此相識(shí)、產(chǎn)生聯(lián)結(jié)、促成合作。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港 咖場(chǎng)

　　服務(wù)——全周期服務(wù)體系賦能企業(yè)發(fā)展

　　第一工園聚焦三大維度構(gòu)建服務(wù)體系，賦能企業(yè)發(fā)展：①基礎(chǔ)服務(wù)保障。提供物業(yè)運(yùn)維等一站式基礎(chǔ)服務(wù)，解決企業(yè)落地初期的行政與運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)；②增值服務(wù)賦能。依托產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳等載體，組織產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)、技術(shù)沙龍、人才招聘會(huì)等活動(dòng)，助力企業(yè)鏈接資源、開(kāi)拓市場(chǎng)；③產(chǎn)投共贏模式。發(fā)揮吳中高科創(chuàng)投資本優(yōu)勢(shì)，根據(jù)入園企業(yè)不同發(fā)展階段的需求，提供全生命周期的產(chǎn)投服務(wù)。這種“店小二式”的貼身服務(wù)、“陪跑人式”的長(zhǎng)期跟進(jìn)、“合伙人式”的深度協(xié)同，旨在與企業(yè)建立共生關(guān)系，讓園區(qū)不僅是物理空間載體，更是助力企業(yè)跨越發(fā)展周期的價(jià)值共同體。

　　圖：第一工園服務(wù)體系

　　政企園三方共贏的價(jià)值閉環(huán)

　　一直以來(lái)，億翰提出的"價(jià)值園區(qū)"評(píng)估體系始終強(qiáng)調(diào)三重價(jià)值平衡，即對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商有價(jià)值、對(duì)入園企業(yè)有價(jià)值、對(duì)政府有價(jià)值。第一工園旺山企業(yè)總部港通過(guò)差異化發(fā)展，精準(zhǔn)呼應(yīng)了這三方面需求，形成政企、園企、產(chǎn)城協(xié)同的良性生態(tài)。對(duì)企業(yè)-滿(mǎn)足當(dāng)下需求與長(zhǎng)期發(fā)展的優(yōu)選：項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)“辦公+研發(fā)+輕生產(chǎn)”一體化運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)階段需求；同時(shí)，地塊稀缺性疊加區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)紅利，為企業(yè)資產(chǎn)長(zhǎng)期增值提供保障。對(duì)政府-推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚與稅收增長(zhǎng)：項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建和企業(yè)培育，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中度，增強(qiáng)地方產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；聚焦智能制造、生物醫(yī)藥等高附加值產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定稅收增長(zhǎng)。對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商-打造標(biāo)桿項(xiàng)目與品牌價(jià)值：依托早期獲取的稀缺土地，通過(guò)多期開(kāi)發(fā)釋放土地價(jià)值；從一期到四期，逐步樹(shù)立蘇州優(yōu)質(zhì)園區(qū)標(biāo)桿，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并輸出成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　結(jié)語(yǔ)

　　十年光陰流轉(zhuǎn)，第一工園旺山企業(yè)總部港的成長(zhǎng)軌跡與蘇州吳中區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)深深交織。當(dāng)人們驅(qū)車(chē)穿過(guò)七子山隧道，眼前這片鑲嵌在5A級(jí)景區(qū)中的現(xiàn)代建筑群，已很難讓人聯(lián)想起曾經(jīng)的工業(yè)荒地。更令人感慨的是，這個(gè)從蘇州古城外走出的園區(qū)模式，如今已孕育出跨越地理邊界的生命力，在12座城市開(kāi)花結(jié)果，我們看到的不僅是一個(gè)品牌走向全國(guó)化的布局，更是一種產(chǎn)業(yè)生長(zhǎng)邏輯的驗(yàn)證——真正有生命力的園區(qū)模式，必然源自對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基因的深刻理解與尊重。