當(dāng)前，"低價"已成為園區(qū)招商的常見標(biāo)簽。2024全國園區(qū)招商去化體量TOP100數(shù)據(jù)顯示，高去化項目普遍呈現(xiàn)低價特征。然而，低價并不等同于高性價比。那些大幅降價的項目存在諸多問題，如周邊競爭激烈導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)手困難、為控制成本工程質(zhì)量打折，特別是那種高容積率、低毛利的散售工業(yè)上樓產(chǎn)品，后期產(chǎn)權(quán)分散致使管理混亂、產(chǎn)業(yè)氛圍難以維持，資產(chǎn)長期價值存疑，這類項目更多是滿足開發(fā)商短期回款需求，對企業(yè)長期發(fā)展和區(qū)域建設(shè)助力有限。

　　真正有性價比的項目，不僅要成本可控，更要滿足企業(yè)長期發(fā)展的空間需求，具備資產(chǎn)增值潛力。這與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相符，產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期一般是研發(fā)辦公一體化，發(fā)展到一定階段，頭部企業(yè)會產(chǎn)生“功能分離、空間聚合”需求：既要在交通便利的區(qū)域布局總部核心功能，又需將規(guī)?；a(chǎn)環(huán)節(jié)外遷至成本優(yōu)勢區(qū)域；同時，企業(yè)家對不動產(chǎn)的資產(chǎn)配置需求，也促使市場需要兼具功能復(fù)合與保值屬性的產(chǎn)業(yè)載體。傳統(tǒng)CBD辦公園區(qū)在此趨勢中顯露出明顯短板：成本高企、功能單一，難以匹配企業(yè)多元需求。與之形成對比的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借顯著的價格優(yōu)勢與功能靈活性，成為更務(wù)實的選擇。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港沿吳中大道人視圖

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港吳中大道與旺山路交叉口人視圖

　　以第一工園旺山企業(yè)總部港為例，項目位于蘇州吳中區(qū)核心板塊，毗鄰5A級旺山風(fēng)景區(qū)，總占地347畝，1-3期從2013年運營至今，已經(jīng)吸引了200多家企業(yè)入駐，其中不乏藥明生物、圣蘇新藥等細分領(lǐng)域龍頭。最新推出的四期新建載體于2024年12月正式開工建設(shè)，規(guī)劃打造獨棟（1500-2800㎡）、雙拼（1000-1200㎡）、分層（560㎡-14400㎡）多種戶型，總計34萬m2的高標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)、研發(fā)載體，滿足企業(yè)總部辦公、研發(fā)、輕生產(chǎn)/組裝一體化需求，首批次預(yù)計于2026年建成交付，主要面向智能制造、生物醫(yī)藥、檢測檢驗、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)招商。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港獨棟廠房效果圖

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港雙拼廠房效果

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港分層廠房效果圖

　　其以遠低于蘇州商辦寫字樓產(chǎn)品的價格，提供總部級昭示性形象（全玻璃幕墻+鋁板外立面、獨棟冠名權(quán)）與多功能復(fù)合空間，具備四大核心優(yōu)勢：一是便捷區(qū)位與成熟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。項目地處城市交通樞紐，形成“1小時對接蘇滬杭、3小時覆蓋長三角主要城市”的黃金區(qū)位。所在的吳中經(jīng)開區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)上下游配套完備，企業(yè)間技術(shù)交流與資源共享渠道暢通；二是稀缺、總部昭示性產(chǎn)品。作為區(qū)域稀缺的產(chǎn)權(quán)載體，項目昭示性強，有助于企業(yè)樹立良好形象。產(chǎn)品采用輕生產(chǎn)研發(fā)辦公一體化設(shè)計，提供最小560㎡的分割面積，滿足不同規(guī)模企業(yè)的多樣化需求；三是完善生活配套與產(chǎn)業(yè)協(xié)作場景。園區(qū)內(nèi)配備公寓、食堂、健身房、咖啡店等生活設(shè)施，構(gòu)建便捷生活場景。同時，打造約400㎡的產(chǎn)業(yè)會客廳（咖場），為入駐企業(yè)搭建資源對接與交流平臺，促進產(chǎn)業(yè)協(xié)作；四是全周期服務(wù)體系賦能。提供涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、全生命周期產(chǎn)投服務(wù)的“店小二式”貼身服務(wù)，精準(zhǔn)賦能企業(yè)發(fā)展。

　　區(qū)位——城市樞紐，交通便捷，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實

　　第一工園旺山企業(yè)總部港坐落于國家級經(jīng)開區(qū)——吳中經(jīng)開區(qū)，隸屬蘇州市吳中區(qū)，地處蘇州市域地理中心，兼具交通樞紐與產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢：

　　城市樞紐，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。項目1小時車程覆蓋上海虹橋、無錫碩放、杭州蕭山等5個國際機場，4個國際港口（如上海港、蘇州港），形成“1小時對接蘇滬杭、3小時覆蓋長三角主要城市”的黃金區(qū)位；項目所在吳中區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，聚焦“3+2+N”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，重點打造智能制造裝備、新材料、生物醫(yī)藥“3”大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，文化旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“2”大特色產(chǎn)業(yè)，人工智能、大數(shù)據(jù)與云計算、新能源、航空航天等“N”個未來產(chǎn)業(yè)，區(qū)域內(nèi)已培育晶瑞電材、華軟科技、電科院、江蘇吳中、聚燦光電等多家上市企業(yè)，形成以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)、細分領(lǐng)域?qū)＞匦缕髽I(yè)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　交通便捷，園區(qū)運營成熟。園區(qū)毗鄰5A級旺山景區(qū)，坐落于主干道吳中大道與七子山隧道交匯處，毗鄰滬常高速，距離中環(huán)西線8分鐘車程，15分鐘直達蘇州市區(qū)，10分鐘到達蘇州新區(qū)、市區(qū)(七子山隧道通車后)；步行6分鐘可至公交車站，依托軌道交通7號線可實現(xiàn)地鐵通勤，未來隨著地鐵7號線旺山路站通車，市內(nèi)通勤效率將進一步提升。

　　基于1-3期的運營，第一工園旺山企業(yè)總部港已形成成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，目前超200家企業(yè)入駐，其中高新技術(shù)企業(yè)20家。入駐企業(yè)聚焦智能制造、生物醫(yī)藥、檢測檢驗、科技創(chuàng)意等戰(zhàn)略新興領(lǐng)域，涵蓋藥明生物蘇州檢測（亞太領(lǐng)先的生物藥安全性檢測平臺）、元德友勤（國內(nèi)血液病診斷領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)之一）、圣蘇新藥（中國第一家也是唯一一家專注于DMPK及PKPD技術(shù)服務(wù)的平臺公司）、昌明生物科技（領(lǐng)先的創(chuàng)新型醫(yī)療器械企業(yè)）、歐康諾（專業(yè)從事半導(dǎo)體存儲器測試系統(tǒng)的研發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)）、諾威特（全場景智慧新能源供應(yīng)商）等細分行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集，不僅帶來上下游產(chǎn)業(yè)配套的便利性，更通過技術(shù)交流、資源共享與人才流動，催生創(chuàng)新協(xié)同效應(yīng)，為入園企業(yè)提供天然的產(chǎn)業(yè)對接網(wǎng)絡(luò)與發(fā)展賦能環(huán)境。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港部分入園企業(yè)logo

　　產(chǎn)品——區(qū)域稀缺產(chǎn)權(quán)載體，適配企業(yè)輕生產(chǎn)、研發(fā)、總部辦公一體化需求

　　第一工園旺山企業(yè)總部港最新推出的四期新建載體聚焦“總部辦公+研發(fā)+輕生產(chǎn)/組裝”復(fù)合功能，具備幾大亮點：

　?、傧∪豹毩a(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，未來增值路徑清晰。蘇州工業(yè)用地市場近年來供應(yīng)收緊，新出讓地塊多為30年產(chǎn)權(quán)，且準(zhǔn)入門檻高，企業(yè)直接拿地難度顯著增加，區(qū)域在售產(chǎn)業(yè)項目也愈發(fā)稀缺。第一工園旺山企業(yè)總部港擁有50年產(chǎn)權(quán)的國有工業(yè)用地，土地年限高于當(dāng)前主流項目。這不僅為企業(yè)提供穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，也為資產(chǎn)保值增值提供更長期的保障。隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)不斷集聚發(fā)展，此類兼具產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢與成熟配套的項目稀缺性將進一步凸顯，成為企業(yè)長期發(fā)展與資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港鳥瞰圖

　?、诳偛考壵咽拘裕谄髽I(yè)形象展示。項目整體設(shè)計以現(xiàn)代工業(yè)美學(xué)為核心，建筑外立面采用全玻璃幕墻+淺灰色鋁板組合，搭配灰色金屬框、金屬百葉、金屬雨棚等元素，兼具工業(yè)質(zhì)感與總部級昭示性形象；建筑主色調(diào)為淺灰與灰色系，通過不同材質(zhì)（玻璃、鋁板、金屬）的光影變化，提升建筑立體感與現(xiàn)代感；通過露臺、下沉式中心庭院、沿旺山河景觀界面等人性化設(shè)計，建筑與自然環(huán)境（毗鄰5A級旺山風(fēng)景區(qū)）形成互動，增強空間通透感與生態(tài)屬性。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港建筑外立面

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港人視夜景

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港下沉廣場人視

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港沿旺山河人視

　?、?60㎡-14400㎡靈動空間，覆蓋不同規(guī)模需求。項目提供分層、雙拼、獨棟多種戶型，最小分割面積560㎡，遠低于蘇州同類項目1000㎡的普遍標(biāo)準(zhǔn)：其中，分層產(chǎn)品包括D1/D2兩種戶型，單戶面積560㎡起，可自由組合至1100-2500㎡整層、14400㎡整棟，地上6層，適合中小企業(yè)輕量化入駐；雙拼產(chǎn)品包括B1（單層面積段1155㎡+995㎡）、B2兩種戶型（單層面積段999㎡+996㎡），地上4層、地下1層，滿足中型企業(yè)空間需求；獨棟產(chǎn)品：包括C1（單棟建面2865㎡）、C2（單棟建面1548㎡）兩種戶型，地上4層，地下1層，贈送地下室與露臺，支持總部獨棟冠名權(quán)、定制整層總裁層，適合企業(yè)總部集成辦公、研發(fā)、展示等綜合功能，彰顯企業(yè)實力。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港部分戶型

　?、芸臻g參數(shù)適配多元功能。區(qū)別于傳統(tǒng)純辦公載體，項目通過高空間參數(shù)設(shè)計滿足多元功能需求，首層層高6.48-7.2米，分層廠房首層荷載達2T/㎡（雙拼/獨棟0.8T/㎡），可承載企業(yè)總部辦公、研發(fā)小試、輕生產(chǎn)輕組裝功能。同時獨棟/雙拼產(chǎn)品套內(nèi)無柱，讓裝修設(shè)計更自由，有效提高利用率。這種設(shè)計下，企業(yè)在入駐園區(qū)初期可進行輕生產(chǎn)研發(fā)辦公一體化運作，后期規(guī)模擴大時，也可靈活調(diào)整功能布局，剝離生產(chǎn)環(huán)節(jié)，保留總部核心功能。

　　配套——構(gòu)建便捷生活與產(chǎn)業(yè)協(xié)作場景

　　從“能辦公”到“好辦公”再到“助發(fā)展”，第一工園旺山企業(yè)總部港既滿足企業(yè)當(dāng)下的空間剛需，又通過特色配套的疊加，為長期發(fā)展搭建平臺，真正實現(xiàn)“生產(chǎn)有空間、形象有展示、成長有支持”的全周期適配：

　　5分鐘生活圈，滿足員工日常生活與企業(yè)商務(wù)需求。園區(qū)內(nèi)各種生活配套一應(yīng)俱全，配備800間公寓，以及食堂、便利店、超市、健身房、充電站、咖啡店（瑞幸、咖場）等生活設(shè)施；規(guī)劃2000㎡下沉式廣場，未來將引入高端餐飲業(yè)態(tài)；園區(qū)外配套資源豐富，5公里范圍內(nèi)覆蓋65家大型超市、3座購物中心（蘇州灣中心廣場、蘇州佐阾·越溪購物中心、蘇州SM城市廣場），項目周邊行政、教育、金融等服務(wù)齊全，可滿足員工日常生活與企業(yè)商務(wù)需求。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港健身房（左）、食堂（右）

　　打造產(chǎn)業(yè)會客廳，促進企業(yè)協(xié)作。為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)“物理相鄰、業(yè)務(wù)疏離”的普遍問題，園區(qū)打造約400㎡的產(chǎn)業(yè)會客廳（咖場），為入駐企業(yè)提供資源對接與交流場所?？霾捎霉I(yè)風(fēng)設(shè)計，融合木質(zhì)與水泥灰元素，設(shè)置開放咖啡區(qū)、露天休閑位及獨立隔間。適合員工日常休憩、非正式交流，企業(yè)商務(wù)洽談、小型會議或團隊頭腦風(fēng)暴，滿足不同場景需求。助力企業(yè)在輕松愉悅的氛圍中，彼此相識、產(chǎn)生聯(lián)結(jié)、促成合作。

　　圖：第一工園旺山企業(yè)總部港 咖場

　　服務(wù)——全周期服務(wù)體系賦能企業(yè)發(fā)展

　　第一工園聚焦三大維度構(gòu)建服務(wù)體系，賦能企業(yè)發(fā)展：①基礎(chǔ)服務(wù)保障。提供物業(yè)運維等一站式基礎(chǔ)服務(wù)，解決企業(yè)落地初期的行政與運營痛點；②增值服務(wù)賦能。依托產(chǎn)業(yè)會客廳等載體，組織產(chǎn)業(yè)鏈對接會、技術(shù)沙龍、人才招聘會等活動，助力企業(yè)鏈接資源、開拓市場；③產(chǎn)投共贏模式。發(fā)揮吳中高科創(chuàng)投資本優(yōu)勢，根據(jù)入園企業(yè)不同發(fā)展階段的需求，提供全生命周期的產(chǎn)投服務(wù)。這種“店小二式”的貼身服務(wù)、“陪跑人式”的長期跟進、“合伙人式”的深度協(xié)同，旨在與企業(yè)建立共生關(guān)系，讓園區(qū)不僅是物理空間載體，更是助力企業(yè)跨越發(fā)展周期的價值共同體。

　　圖：第一工園服務(wù)體系

　　政企園三方共贏的價值閉環(huán)

　　一直以來，億翰提出的"價值園區(qū)"評估體系始終強調(diào)三重價值平衡，即對園區(qū)運營商有價值、對入園企業(yè)有價值、對政府有價值。第一工園旺山企業(yè)總部港通過差異化發(fā)展，精準(zhǔn)呼應(yīng)了這三方面需求，形成政企、園企、產(chǎn)城協(xié)同的良性生態(tài)。對企業(yè)-滿足當(dāng)下需求與長期發(fā)展的優(yōu)選：項目可實現(xiàn)“辦公+研發(fā)+輕生產(chǎn)”一體化運營，滿足企業(yè)現(xiàn)階段需求；同時，地塊稀缺性疊加區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群升級紅利，為企業(yè)資產(chǎn)長期增值提供保障。對政府-推動產(chǎn)業(yè)集聚與稅收增長：項目通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建和企業(yè)培育，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中度，增強地方產(chǎn)業(yè)競爭力；聚焦智能制造、生物醫(yī)藥等高附加值產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，持續(xù)貢獻穩(wěn)定稅收增長。對園區(qū)運營商-打造標(biāo)桿項目與品牌價值：依托早期獲取的稀缺土地，通過多期開發(fā)釋放土地價值；從一期到四期，逐步樹立蘇州優(yōu)質(zhì)園區(qū)標(biāo)桿，強化運營商市場競爭力，并輸出成熟運營經(jīng)驗。

　　結(jié)語

　　十年光陰流轉(zhuǎn)，第一工園旺山企業(yè)總部港的成長軌跡與蘇州吳中區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級深深交織。當(dāng)人們驅(qū)車穿過七子山隧道，眼前這片鑲嵌在5A級景區(qū)中的現(xiàn)代建筑群，已很難讓人聯(lián)想起曾經(jīng)的工業(yè)荒地。更令人感慨的是，這個從蘇州古城外走出的園區(qū)模式，如今已孕育出跨越地理邊界的生命力，在12座城市開花結(jié)果，我們看到的不僅是一個品牌走向全國化的布局，更是一種產(chǎn)業(yè)生長邏輯的驗證——真正有生命力的園區(qū)模式，必然源自對區(qū)域產(chǎn)業(yè)基因的深刻理解與尊重。