近期，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了2024年上半年房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)報(bào)告，其中，高力國(guó)際的報(bào)告顯示，上半年全國(guó)合計(jì)錄得149筆大宗成交，總交易金額近945億元。

　　 從區(qū)域看，華東地區(qū)交易金額約523億元，斷層領(lǐng)先；從城市來看，上海2024年上半年房地產(chǎn)大宗成交金額約為459億，占全國(guó)成交金額48.6%，領(lǐng)跑全國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)；從物業(yè)類型來看，辦公物業(yè)仍是房地產(chǎn)大宗交易最大標(biāo)的物，占比接近總體的37%，成交金額約為347億元。從買主類型來看，內(nèi)資占了大頭，各路資本、實(shí)業(yè)家、神秘機(jī)構(gòu)等紛紛出動(dòng)，這其中，也包含了地方國(guó)資。

　　 最近，又有不少地方國(guó)資開始密集抄底核心板塊稀缺寫字樓資產(chǎn)，而目的地均為同一城市：上海。

　　 不禁有人問，這些國(guó)資要干啥，怎么都去上海買寫字樓？簡(jiǎn)而言之，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期，企業(yè)為了生存，可能會(huì)低價(jià)出售平時(shí)難以購(gòu)得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這為有資金實(shí)力的投資者提供了低價(jià)收購(gòu)的機(jī)會(huì)，即“抄底”。這種行為對(duì)賣家來說，是在當(dāng)前環(huán)境下的一種自救措施，而對(duì)于買家則是一種風(fēng)險(xiǎn)投資策略，需要對(duì)市場(chǎng)有準(zhǔn)確的判斷和足夠的資金準(zhǔn)備。因此，也就出現(xiàn)了地方國(guó)資逆勢(shì)加倉(cāng)的現(xiàn)象。

　　 購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　 有利于國(guó)資保值增值

　　 地方政府對(duì)國(guó)資，特別是創(chuàng)投平臺(tái)的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，就是資產(chǎn)保值增值。換句話說，“不虧損”成為了很多國(guó)資進(jìn)行項(xiàng)目創(chuàng)投時(shí)需要重點(diǎn)考慮的因素。

　　 在此邏輯下，地方國(guó)資在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，會(huì)變得尤為慎重，肯定要選擇更加優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)投資或購(gòu)入。

　　 最近，地方國(guó)資可以說是掀起了一股投資熱潮：有加碼產(chǎn)投的，主要是為了加速推進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)資源整合和提升產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，這正成為一種新趨勢(shì)；有入主上市公司的，地方國(guó)資通過收購(gòu)技術(shù)或市場(chǎng)前景良好的上市公司，可以推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，也可以更好調(diào)控地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　 而購(gòu)買寫字樓則更有利于地方國(guó)資實(shí)現(xiàn)保值增值的目的。

　　 有人說，長(zhǎng)期看，世界上最珍貴的資產(chǎn)只有兩種，一種是優(yōu)質(zhì)公司的股權(quán)，一種是核心城市核心地段的房子。這兩種資產(chǎn)的背后，代表著對(duì)社會(huì)稀缺資源的強(qiáng)大控制力，而且是不斷成長(zhǎng)的控制力。

　　 如果上面這個(gè)觀點(diǎn)正確的話，有的地方國(guó)資確實(shí)獨(dú)具慧眼。

　　 近期，新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)資委就收購(gòu)了位于上海中心城區(qū)黃金地段的寫字樓華旭國(guó)際大廈。

　　 該寫字樓位于上海最中心的地帶，距人民廣場(chǎng)地鐵站僅約100米，與南京路步行街的起點(diǎn)上海世茂廣場(chǎng)毗鄰。

　　 華旭國(guó)際大廈的前主人，是新疆三聯(lián)企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司。該公司曾是新疆民營(yíng)企業(yè)納稅大戶，在全國(guó)多地投資建設(shè)了多個(gè)項(xiàng)目，其中就包含6億元開發(fā)建設(shè)的自有物業(yè)“上海華旭大廈”。

　　 這么好的資產(chǎn)為什么要賣？具體原因不得而知，但值得注意的是，2023年新疆三聯(lián)由民企搖身一變?yōu)榱藝?guó)企，據(jù)了解，這并非一場(chǎng)單獨(dú)收購(gòu)，華旭國(guó)際大廈作為母公司的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，一起被變更到了新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)資委旗下。

　　 對(duì)企業(yè)而言，被國(guó)資收購(gòu)的好處是，資金資源有了更可靠的支持，可以更容易地獲得政府的資金支持和資源傾斜，這對(duì)于解決流動(dòng)性問題、降低融資成本以及擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模都有積極影響。

　　 此外，意味著企業(yè)得到了政府的背書，這會(huì)提高其市場(chǎng)信譽(yù)度，有助于吸引更多的合作伙伴和客戶，尤其是在大型項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中更具優(yōu)勢(shì)。

　　 而對(duì)地方國(guó)資來說，收購(gòu)核心地段的資產(chǎn)，如高端寫字樓，通常位于城市中心或商務(wù)區(qū)，這些區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定且有較高的增長(zhǎng)潛力。即便在經(jīng)濟(jì)周期的低谷，這些地段的資產(chǎn)往往也能保持相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。

　　 而且，這些資產(chǎn)通常能吸引高質(zhì)量的租戶，提供穩(wěn)定的租金收入。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或繁榮時(shí)期，租金水平可能會(huì)上漲，為國(guó)資帶來更高的收益。

　　 隨著城市的不斷發(fā)展和改善，核心地段的土地和建筑物的價(jià)值往往會(huì)隨著時(shí)間推移而上漲，特別是在供應(yīng)有限的情況下，需求的增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值上升。

　　 因此，這的確可以被視為實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的有效途徑之一。

　　 在提升出租率，

　　 進(jìn)行資產(chǎn)證券化的同時(shí)，

　　 進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力

　　 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠保值增值，但如何管理也非常重要。對(duì)于寫字樓資產(chǎn)管理來說，核心在于現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流是出租率、租戶產(chǎn)生的，因此， 地方國(guó)資在攬入寫字樓資產(chǎn)后，首先要保證出租率。

　　 上個(gè)月，河南國(guó)資從復(fù)星系上市公司豫園股份手中收購(gòu)了上海普陀星光耀大廈。此次資產(chǎn)收購(gòu)事項(xiàng)于去年正式啟動(dòng)，交易總金額約15.15億元。

　　 接下來，擺在河南國(guó)資面前的課題就是招租工作。據(jù)了解，河南省駐滬辦、河南多家市縣（區(qū)）駐滬聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)、河南省屬國(guó)企在滬分支機(jī)構(gòu)及各類商協(xié)會(huì)組織，屆時(shí)或選擇集中入駐。

　　 而目前前期的招租也已經(jīng)同步展開，已有超20層明確了租賃意向。

　　 但同時(shí)需要注意的是，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年二季度全國(guó)40座主要城市甲級(jí)公樓市場(chǎng)凈吸納總量為65萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20.2%，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有10個(gè)城市的甲級(jí)空置率水平高于30%，一線城市中除北京以外，上海、廣州、深圳的空置率均落在20%-25%區(qū)間。

　　 這與近期市場(chǎng)各方感知到的需求收縮較為吻合，產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整帶來需求釋放受阻的內(nèi)在邏輯延續(xù)，傳統(tǒng)行業(yè)主力租戶縮租、退租趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　 仲量聯(lián)行還在報(bào)告中披露，在全國(guó)多數(shù)城市中，辦公樓市場(chǎng)正呈現(xiàn)2個(gè)趨勢(shì)，其中之一是“再中心化”。隨著核心商務(wù)區(qū)和非核心區(qū)之間的租金差距收窄，部分租戶抓住租金窗口期升級(jí)至核心區(qū)的高品質(zhì)辦公空間，呈現(xiàn)再中心化遷移。

　　 因此，無論是新疆國(guó)資收購(gòu)的位于上海市中心城區(qū)的華旭國(guó)際大廈，還是河南國(guó)資收購(gòu)的普陀星光耀大廈，都要把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。

　　 當(dāng)前，不少國(guó)資國(guó)企在嚴(yán)峻的市場(chǎng)面前陷入了租售兩難局面。原因是一方面受制于國(guó)資委指導(dǎo)價(jià)格限制，打價(jià)格戰(zhàn)拼不過民企；另一方面，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)精細(xì)程度也相對(duì)缺乏優(yōu)勢(shì)。不過，國(guó)資可以利用數(shù)字化、信息化手段來有效改善這些問題。

　　 在這方面已有成功案例。中航國(guó)際作為深圳特區(qū)極具影響力的央企之一，通過數(shù)字化租賃系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了整體運(yùn)營(yíng)提速60%，該系統(tǒng)貫穿招商、交易、財(cái)務(wù)三大核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，助力企業(yè)打造“標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化、智能化”的高效運(yùn)營(yíng)體系，提升企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　 做好資產(chǎn)管理，除了提升出租率，另一選擇就是證券化。

　　 根據(jù)戴德梁行披露，一年多前，由寧波前灣新區(qū)管委會(huì)100%實(shí)控的某國(guó)企買家，以5.1億人民幣的價(jià)格拿下上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項(xiàng)目。這棟寫字樓原為某民營(yíng)房企的上海總部，于2019年購(gòu)入后花重金改造，并于2020年發(fā)行類REITs。

　　 自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)以來，經(jīng)過幾年發(fā)展已經(jīng)越來越成熟。7月26日，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs終于從試點(diǎn)階段正式進(jìn)入到常態(tài)化發(fā)行新階段。

　　 在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這一欄，就迎來了多個(gè)新面孔，比如百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)等，不再局限于購(gòu)物中心。 以及與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，也可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

　　
雖然當(dāng)前有建筑面積比例限制，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過 30%，特殊情況下最高不得超過 50%，但也打開了辦公樓類資產(chǎn)證券化新篇章。

　　 REITs是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)上市的最佳渠道，而且可以賦能運(yùn)營(yíng)。隨著REITs市場(chǎng)不斷完善，后續(xù)還會(huì)有非常大的變化，目前才剛剛開始，這為地方國(guó)資收購(gòu)寫字樓資產(chǎn)后，提供了新的運(yùn)營(yíng)思路。

　　 打開政府在外招商的新窗口

　　 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　 招商，是政府當(dāng)前的一大難題。某地方招商平臺(tái)人員訴苦：企業(yè)在過苦日子，政府同樣也在過苦日子，有意愿加杠桿做擴(kuò)張的企業(yè)在變少，這兩年地方招商的壓力越來越大。

　　 確實(shí)，為了突破招商瓶頸，政府目前可以說是多措并舉。比如越來越專業(yè)化、市場(chǎng)化，部分省份就已撤銷政府內(nèi)部的招商部門，通過成立專業(yè)的招商公司來承擔(dān)這一職能。

　　 最近，某地方生命科學(xué)園招商人員，就成為了該地政府招商部門拓項(xiàng)目、談項(xiàng)目的代表，該招商人員來自一家由政府購(gòu)買的輕資產(chǎn)招商服務(wù)的民營(yíng)機(jī)構(gòu)。

　　 除此之外，由政府主導(dǎo)，地方國(guó)資在一線城市核心地段購(gòu)買寫字樓等資產(chǎn)，利用一線城市的多種資源，來打開在外招商的新窗口，進(jìn)而加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，也是多年以來的慣用手段。

　　 地方國(guó)資在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可以提升該地區(qū)的品牌形象。這不僅展示了地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也表明了地方政府或地方企業(yè)對(duì)自身發(fā)展和對(duì)外合作的重視與信心，從而吸引潛在投資者的關(guān)注，正所謂比不過你，就先加入你，先筑巢再引鳳。

　　 把購(gòu)買的寫字樓作為招商平臺(tái)，為入駐企業(yè)提供高質(zhì)量的辦公環(huán)境。這對(duì)于希望在一線城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或總部的企業(yè)具有很大吸引力，因?yàn)橐痪€城市往往擁有更成熟、更高效的商業(yè)生態(tài)。

　　 像浙江的嘉興、余姚、衢州，江蘇的盱眙等地都在上海購(gòu)置了辦公樓宇，希望實(shí)現(xiàn)“反向飛地”效應(yīng)。

　　 此外，在一線城市的核心商務(wù)區(qū)擁有寫字樓，有助于吸引同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。這種效應(yīng)能夠促進(jìn)信息交流、資源共享和技術(shù)合作，對(duì)于企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展非常有利。

　　 如果地方國(guó)資通過這種方式成功吸引了知名或有影響力的企業(yè)入駐，將產(chǎn)生良好的示范效應(yīng)，吸引更多企業(yè)考慮在該地區(qū)投資。

　　 寧波前灣新區(qū)的中意寧波生態(tài)園，為了吸引以上海為中心的長(zhǎng)三角人才、商務(wù)、資本等優(yōu)質(zhì)資源，就在上海虹橋商務(wù)中心購(gòu)買了辦公樓，作為園區(qū)在上海的橋頭堡。

　　 正是有了這些經(jīng)驗(yàn)證的成功案例，才吸引并促成一批又一批諸如新疆國(guó)資、河南國(guó)資等地方國(guó)資的南下掘金行動(dòng)。