作為粵港澳大灣區(qū)的重要增長極，廣佛地區(qū)產業(yè)園區(qū)市場一直備受矚目。2024年，廣佛市場土地供應激增與價格倒掛并存、存量高壓與需求分化交織。面對供需失衡的挑戰(zhàn)，如何在核心區(qū)域挖掘結構性紅利？如何以產品創(chuàng)新打破同質化僵局？　　

　　佛山：聚焦局部機會性區(qū)域，警惕存量陷阱

　　整體來看，佛山市場當前面臨著較大的挑戰(zhàn)，但在局部區(qū)域仍存在著發(fā)展機遇。

　　里水、大瀝：2025 年，靠近白云片區(qū)的國有用地廠房開發(fā)頗具潛力。一方面，該區(qū)域市場活力充沛，主要得益于白云區(qū)化妝品產業(yè)的蓬勃發(fā)展以及電商直播行業(yè)的興起。白云區(qū)金沙洲靠近里水、大瀝的區(qū)域，已形成電商直播片區(qū)，以萬達廣場為核心，周邊園區(qū)租賃價格在2024年初已達30 - 40元/平/月（不含物業(yè)費及空調管理費）。企業(yè)既然能夠接受這樣的租賃價格，那么五六千元/平的廠房銷售價格自然也能接受。另一方面，佛山地區(qū)與東莞類似，大瀝過去以石油、化工、紡織等行業(yè)為主，當地民營企業(yè)老板積累了大量財富，他們不愿將村里的土地轉為國有地，導致目前國有用地廠房稀缺，因而具備較大的開發(fā)潛力。

　　獅山：獅山作為全國百強鎮(zhèn)前五的強鎮(zhèn)，目前市場很“卷”。從投資開發(fā)的角度考慮，不建議在此拿地開發(fā)。

　　樂平：具備一定的發(fā)展機會。樂平產業(yè)相對獨立，主要聚焦于牙科、醫(yī)療器械以及小家電等產業(yè)，當地企業(yè)能夠為國有用地項目的去化提供一定支撐。并且，目前樂平國有用地項目不多，僅有兩個。

　　云東海：由于項目眾多，區(qū)域配套不完善，市場飽和度較高，發(fā)展機會相對有限。

　　綜上，三水、南海片區(qū)，主要是靠近白云的區(qū)域會相對有一定機會。

　　桂城：桂城三山區(qū)域發(fā)展迅猛，美的、華潤等企業(yè)在此布局項目。其主要承接番禺西側南村、漢溪等村的產業(yè)聚集。目前均價在五六千元/平，價格相對較低，發(fā)展態(tài)勢良好。但由于存量較大，后續(xù)在三山繼續(xù)拿地需謹慎考量。總體來說，桂城作為南海的核心區(qū)域，擁有千燈湖等標志性區(qū)域，還是有一定發(fā)展機會的。目前區(qū)域內以研發(fā)辦公類需求為主，價格普遍在七八千元/平，在產品定位上，小面積產品可能更具市場前景。

　　南莊：核心區(qū)位若有拿地機會，也有一定的投資價值。

　　西樵：西樵以紡織產業(yè)為主，區(qū)域環(huán)評要求相對較低，若在此開發(fā)專業(yè)性的紡織類園區(qū)，也存在一定的發(fā)展機會。

　　順德：順德目前存量很大，中建國際在杏壇、均安等地均有項目。24年中建國際杏壇項目一次性租賃去化8萬方，表明產業(yè)需求是存在的，關鍵是價格要合理。當前順德片區(qū)價格較低，北滘、倫教、大良等地價格在3000 - 4000多元/平，與2023年同期的5000多元/平相比，降價明顯。新拿地項目若定價在5000元/平以上，銷售難度較大。不過，在一些優(yōu)質區(qū)位，如地鐵上蓋或周邊拆遷量大的區(qū)域，若能保證產品設計、開發(fā)進度和資金籌備，仍具備開發(fā)價值。

　　總體而言，佛山各區(qū)鎮(zhèn)街市場差異顯著，不能以區(qū)為單位一概而論。例如南海區(qū)，獅山目前產業(yè)園市場表現欠佳，而桂城靠近廣州荔灣的三山新城等區(qū)域則呈現出不同的市場態(tài)勢，這為市場研判帶來了一定的復雜性。

　　企業(yè)策略：精準拿地與產品破局

　　3.1拿地邏輯：聚焦核心+模式創(chuàng)新

　　（1）回歸核心區(qū)域

　　結合以上分析，展望2025年，企業(yè)拿地應聚焦核心區(qū)域以及競爭相對較小的空白區(qū)域，并且這些區(qū)域具備成熟的工業(yè)氛圍和充足的勞動力資源作為堅實支撐。例如，天河、番禺西側、南沙起步區(qū)、黃埔科學城等片區(qū)，將成為重點考量的拿地區(qū)域。此外，順德靠近番禺且條件優(yōu)越的區(qū)域，若有合適機會，也可納入拿地計劃。

　　然而，對于三水、高明以及順德西側、南?？拷{山等區(qū)域，鑒于當前存量過大，不建議納入拿地范疇。不過，區(qū)域分析需辯證看待，以里水為例，靠近大瀝且鄰近白云的區(qū)域，因直播等行業(yè)發(fā)展良好，具備拿地開發(fā)價值；但里水靠近花都、炭步的北側區(qū)域，則不建議摘地開發(fā)，不同區(qū)域的市場差異對拿地決策影響顯著。

　　（2）嘗試多元路徑：IP合作、工改工、O+EPC模式

　　在拿地方式上，企業(yè)應積極嘗試多元化策略，以適應復雜多變的市場環(huán)境。如，

　　IP 合作拿地模式：與具有真實IP的主體合作拿地，這也是當前廣州市核心區(qū)域備受歡迎的模式。因為目前廣州如增城、番禺等地對民營產業(yè)園公司拿地持謹慎態(tài)度，更傾向于由區(qū)屬國企摘地。例如，2024 年花都區(qū)屬國企在花都區(qū)工業(yè)用地拿地近20塊，白云區(qū)四家區(qū)屬國企也積極參與區(qū)域開發(fā)，荔灣和海珠成立新的產投公司。在此背景下，民營產業(yè)園公司與真實IP合作，既能獲取優(yōu)質土地資源，又有助于拿地后的項目去化。

　　工改工及村級工業(yè)園改造項目：廣州市對村級工業(yè)用地改造項目給予一定的政策支持，這類項目也是2025年企業(yè)拿地的重點機會。此類項目具有兩大優(yōu)勢：一是平均開發(fā)面積較大，具備規(guī)模效應；二是周邊存在拆改空間，原拆遷地域的企業(yè)能夠快速實現反哺，為項目開發(fā)提供有力支持。

　　產業(yè)園與片區(qū)開發(fā)聯動模式：這種模式更適合國央企施工單位。通過產業(yè)園與片區(qū)開發(fā)的有機聯動，實現資源整合與協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮國央企在資金、技術和資源方面的優(yōu)勢，推動區(qū)域整體開發(fā)建設。

　　O+EPC開發(fā)模式：產業(yè)開發(fā)運營方通過提前介入國企工業(yè)項目布局，以開發(fā)運營方牽頭，聯動施工單位，設計單位，共同為國企提供全鏈條產業(yè)開發(fā)運營服務，“控成本、準產業(yè)、摳產品”，更好地實現資源優(yōu)化配置，提升項目整體效益。

　　3.2產品策略：以實際需求為導向，回歸實用主義

　?。?）以企業(yè)使用需求為導向

　　產品策略的制定，歸根結底要以當地客戶需求作為關鍵的衡量標準。只有精準契合當地企業(yè)需求的產品，才能在市場中實現快速去化，獲得良好的經濟效益和社會效益。

　　以京東位于花都區(qū)的項目為例，該項目采用獨棟與分層合理搭配的布局方式，獲得了良好的市場反饋。其中，獨棟產品設計獨具匠心，首層 7.8 米的挑高空間，既能滿足企業(yè)打造高端形象展示區(qū)的需求，又可直接用于生產；二層層高 6.2 米，可靈活搭建夾層，進一步拓展使用空間。廠房內部空間方正，客梯、貨梯及消防樓梯等配置精簡，極大提高了客戶的實際可用面積。這種高度適配企業(yè)需求的產品設計，有力推動了項目去化。截至 2024年底，該園區(qū)已成功招引25家優(yōu)質企業(yè)，其中8家為專精特新/準專精特新企業(yè)，數量占比超30%。

　　圖：京東智能產業(yè)園·廣州花都項目

　　與之形成鮮明對比的是，某企業(yè)將在順德北滘銷售火爆（年去化16萬方）的產品復刻到增城，然而24年僅售出3萬多方。該項目為5.0容積率的工業(yè)上樓產品，首層層高7.95米，其他樓層6米~6.8米，看似空間條件優(yōu)越。但實際使用時，由于吊頂空間的影響，分層產品的實用性大打折扣。此外，北滘主要以智能制造、電信、家電等企業(yè)為主，而增城則以裝備類、設備類企業(yè)為主，產業(yè)需求不同，導致同一產品在不同區(qū)域的適用性差異巨大。

　　這兩個案例表明，產品設計絕不能一概而論，必須依據區(qū)域客戶的實際需求進行針對性調整。只有深入了解當地企業(yè)的行業(yè)特點、生產工藝、空間需求等因素，才能設計出真正符合市場需求的產品。

　?。?）性價比為王：嚴控建安成本，把錢花在“刀刃”上

　　自2023年起，廣佛地區(qū)住宅領域新規(guī)頻出，受第五代住宅政策影響，眾多新推出項目的使用率達到110 - 130%。未來廣佛區(qū)域的廠房建設可能會出現類住宅的使用率提升的方式。因此，產業(yè)園產品設計需密切關注類住宅使用率提升的方法，積極應對這一潛在變化。

　　產品性價比不容忽視。產品建安成本要用在刀刃上。尤其是國企項目，一般而言建安成本相對較高。后續(xù)開發(fā)園區(qū)時，務必注重性價比，避免在園區(qū)內過度投入綠植等后期維護成本較高的配套設施。園區(qū)的核心應聚焦于滿足企業(yè)生產便利和實際生產需求，將資源合理分配到對企業(yè)生產有直接幫助的環(huán)節(jié)。

　　（3）合規(guī)與創(chuàng)新平衡

　　當前，客戶需求與環(huán)保、住建等部門的監(jiān)管要求存在諸多矛盾。例如，市場上備受推崇的獨門獨院產品，在廣佛區(qū)域的監(jiān)管標準下，大多處于灰色地帶，無法滿足消防需求。這不僅給項目的合法性帶來風險，也可能影響后續(xù)的運營和使用。因此產品設計需在確保消防與產權合規(guī)的情況下進行創(chuàng)新。

　　結語：理性布局，深耕價值

　　廣佛產業(yè)園區(qū)市場盡管整體存量高壓、價格下行，但核心區(qū)與新體量區(qū)域仍存在結構性機會。開發(fā)商需摒棄“一刀切”思維，深入研判區(qū)域產業(yè)特性，強化產品適配性與成本控制，同時探索政企合作與輕資產模式，方能在激烈競爭中突圍。未來，唯有以客戶真實需求為核心、以區(qū)域價值提升為目標的園區(qū)，才能實現可持續(xù)發(fā)展。